Calcul IFI 2025 : simulateur, IFI théorique

Combien allez-vous payer au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) cette année ? Calculez votre IFI et votre IFI théorique en mode simplifié ou avancé.
Pour en savoir plus, consultez notre article expliquant le fonctionnement du calculateur et comment calculer l’IFI.

Pour beaucoup de contribuables, l’IFI reste un impôt complexe. Entre la valorisation des biens, les abattements spécifiques (notamment sur la résidence principale), les dettes déductibles, les dons ou encore l’effet du plafonnement, il est difficile de simuler ce que l’on devra réellement payer.

C’est pourquoi nous avons conçu ce simulateur IFI, disponible en version rapide pour une estimation immédiate, et en version approfondie pour un calcul détaillé.

En quelques clics, vous pouvez :

• Estimer votre actif immobilier taxable
• Appliquer automatiquement les abattements (résidence principale, bois et forêts, etc.)
• Déduire vos dons, dettes et charges éligibles
• Visualiser l’impact du plafonnement de l’IFI
• Obtenir une estimation de votre IFI théorique

En vous offrant ce calculateur IFI, l’objectif est de vous permettre de mieux anticiper et de reprendre le contrôle de votre fiscalité immobilière.

Besoin d’aide pour comprendre vos résultats et utiliser le simulateur ? Retrouvez ci-dessous des explications claires. On vous explique aussi comment calculer l’IFI.

Le calculateur intègre uniquement deux champs à remplir pour vous permettre d’aller vite :

• Le patrimoine net taxable : correspond à la valeur nette de votre patrimoine taxable au 1er janvier de l’année, après déduction de toutes les dettes et abattements (notamment celui de 30 % lié à la résidence principale).
• Les dons : correspond à l’ensemble des dons réalisés à des organismes d’intérêt général en France et en Europe, éligibles à une réduction d’impôt sur la fortune immobilière. Dans la limite de 50 000 € de versements, vous pouvez déduire 75 % des dons réalisés. Le simulateur prend en compte automatiquement cet abattement.

Voir aussi :
Notre outil pour calculer son budget

Pour les contribuables au patrimoine immobilier complexe, ce simulateur approfondi permet davantage de précision. Il englobe les différentes cases à remplir de votre déclaration IFI.

Toutes les valeurs indiquées doivent être datées au 1er janvier de l’année d’imposition.

• La résidence principale : inscrivez la valeur vénale sans abattement. La Loi permet un abattement de 30 % sur la valorisation déduit automatiquement par le simulateur.
• Autres immeubles bâtis : il s’agit de tous les biens immobiliers bâtis détenus directements. Par exemple : des biens immobiliers locatifs, une résidence secondaire.

Tous les abattements liés à la déclaration des actifs ci-dessous sont calculés automatiquement par le simulateur.

• Bois et forêts : Indiquez les propriétés forestières détenues soit directement (bois et forêts), soit au travers de parts de groupements forestiers. Ces actifs sont à déclarer avant l’abattement de 75 %.
• Biens ruraux loués : Indiquez la valorisation des terres (champ, prairie, verger, vignes…) louées à un ou plusieurs exploitants agricoles via un bail de longue durée, hors abattement de 75 % appliqué par le simulateur automatiquement.
• Parts de GFA, GAF : Inscrivez la valeur des parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou de groupements agricoles fonciers (GAF) tels que les groupements fonciers viticoles (GFV), sans tenir compte des abattements applicables.
• Autres biens non bâtis : Inscrivez la valeur totale des biens non bâtis détenus en direct. Il peut s’agir par exemple des friches, landes, étangs, marais que vous détenez.

Inscrivez la fraction de la valeur des parts ou actions représentative de biens immobiliers.

Cela concerne notamment la détention de biens et droits immobiliers via :

• des supports en unités de compte (UC) de contrats d’assurance vie et/ou de capitalisation,
• des parts de Sicav et FCP (fonds communs de placement),
• de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ou d’OPCI (organismes de placement collectif immobilier),
• de fonds dédiés,
• des parts de sociétés ou au sein d’une chaîne de participation.

En faisant la somme des catégories précédemment remplies, l’actif brut de votre IFI est calculé.

Pour déterminer maintenant le patrimoine net taxable, il convient de prendre en compte les dettes déductibles relatifs aux actifs immobiliers taxables. Elles doivent être existantes au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Ces dettes déductibles à l’IFI sont notamment :

• les dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;
• les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruc­tion ou d’agrandissement ;
• les dépenses d’entretien supportées par le propriétaire,
• Les dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
• les impôts dus en lien avec des actifs immobiliers détenus (par exemple : taxe foncière) ;
• les dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes, à hauteur de la valeur des actifs imposables.

Le simulateur, conformément à la législation, intègre également la valeur de l’IFI théorique aux déductions.

L’IFI théorique correspond au montant de l’impôt sur la fortune immobilière obtenu après avoir déduit le passif de l’actif taxable, puis en appliquant le barème progressif de l’IFI.

Autrement dit, c’est le montant de l’impôt que vous auriez à payer avant de prendre en compte un dernier ajustement : le fait que l’IFI théorique lui-même vient augmenter le passif déductible de l’IFI final.

Ce mécanisme entraîne donc un recalcul, jusqu’à obtenir le montant définitif de l’IFI.

Pour vous aider, notre simulateur vous calcule une estimation de l’IFI théorique.

Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’une réduction égale à 75 % du montant de vos versements, dans la limite de 50 000 € par an.

Quels dons sont éligibles à cette réduction ?

Les dons doivent être effectués au profit d’organismes d’intérêt général, établis en France ou dans un autre pays de l’Union européenne.
Voici quelques exemples de structures concernées :

• Les établissements de recherche, d’enseignement supérieur ou artistique (publics ou privés à but non lucratif)
• Les fondations reconnues d’utilité publique
• Les structures d’insertion par l’activité économique (entreprises d’insertion, associations intermédiaires…)
• Les fondations universitaires et partenariales
• L’Agence nationale de la recherche (ANR)
• Les GEIQ (groupements d’employeurs pour l’insertion et la qualification)
• Certaines associations reconnues d’utilité publique qui soutiennent la création ou reprise d’entreprise (comme l’ADIE, France Initiative, Réseau Entreprendre…)

À quelle période doivent être réalisés les dons ?

La réduction s’applique aux dons effectués entre la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus N-1 et celle de votre déclaration N.
Autrement dit : les dons réalisés après la dernière déclaration et jusqu’à la prochaine sont pris en compte pour votre IFI de l’année N.

⚠️ Attention au non-cumul avec l’impôt sur le revenu
Un même don ne peut pas être utilisé deux fois : vous devez choisir entre le faire valoir au titre de l’IFI ou au titre de l’impôt sur le revenu.
En revanche, vous pouvez ventiler vos dons entre les deux, si vous le souhaitez.
Par exemple : une partie pour réduire l’IFI, une autre pour réduire l’impôt sur le revenu.

Le plafonnement de l’IFI a été mis en place pour éviter qu’un contribuable ne soit trop lourdement imposé, en tenant compte de ses revenus.

Concrètement, il permet de réduire votre IFI si le total de vos impôts dépasse une certaine proportion de vos revenus de l’année précédente.

Votre IFI est plafonné si le total de votre IFI + vos impôts sur le revenu (français et étrangers) de l’année précédente est supérieur à 75 % de vos revenus mondiaux nets.

Le calculateur d’IFI vous permet d’estimer automatiquement votre plafonnement et de l’imputer à votre IFI.

Pour que le plafonnement de l’IFI soit correctement appliqué, vous devez indiquer l’ensemble des revenus perçus l’année précédente.

Cela inclut notamment :

• Vos salaires, traitements et revenus assimilés, nets de frais professionnels
• Vos pensions, retraites et rentes
• Vos revenus fonciers (issus de la location de biens immobiliers)
• Vos revenus professionnels non salariés (BIC, BNC, BA…)
• Les plus-values réalisées (avant application d’exonérations, abattements ou réductions)
• Les revenus exonérés d’impôt sur le revenu
• Les produits financiers soumis à un prélèvement libératoire

Dans la case « Impôts dus sur les revenus et produits de l’année précédente », vous devez indiquer le montant total des impôts que vous avez effectivement dus au titre de l’année précédant votre déclaration IFI.

Cela comprend :

• L’impôt sur le revenu, y compris la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR)
• Les contributions sociales (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité…)
• Les prélèvements libératoires

Si vous êtes domicilié en France et que vous détenez des biens immobiliers à l’étranger, vous pouvez, dans certains cas, déduire l’impôt payé à l’étranger de votre IFI.

Voici dans quelles situations cela s’applique :

• Vos biens situés à l’étranger sont imposables à la fois en France et dans le pays où ils se trouvent
• L’impôt étranger payé est comparable à l’IFI (il s’agit donc d’un impôt de même nature)

Dans ce cas, vous pouvez déduire le montant de l’impôt étranger, dans la limite de l’impôt français dû sur ces mêmes biens.

⚠️ Point de vigilance : il convient de vérifier en amont la convention fiscale applicable entre la France et le lieu de situation de l’actif immobilier concerné.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros au 1er janvier. Ci-dessous, schématiquement, voici comment calculer de manière simple en 7 étapes. Le simulateur réalise automatiquement toutes ces étapes pour procéder à l’estimation de votre IFI.

• Etape 1 : Listez vos biens immobiliers : Additionnez la valeur de vos propriétés (résidence principale, secondaires, locatifs, terrains, SCPI, etc.) au 1er janvier.
Appliquez les abattements : 30 % sur la résidence principale, 75 % sur les bois, forêts et certains biens ruraux loués (jusqu’à 101 897 €, puis 50 % au-delà).

• Etape 2 : Déduisez vos dettes : Retirez les dettes liées à ces biens (emprunts, travaux, taxes foncières). Cela donne votre patrimoine net taxable.

• Etape 3 : Calculez l’IFI théorique : Si votre patrimoine net dépasse 800 000 €, utilisez le barème progressif :

Taux applicable	Tranche d’imposition
0,5 %	Entre 800 001 € et 1 300 000 €
0,7 %	Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €
1 %	Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €
1,25 %	Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €
1,5 %	Au delà de 10M€

La décote : Si votre patrimoine est entre 1,3 et 1,4 M €, vous bénéficiez d’une réduction pour éviter un saut d’impôt brutal. Elle est calculée ainsi : 17 500 € – (1,25 % × votre patrimoine net). Cette décote diminue votre IFI.

Exemple : Pour un patrimoine net taxable à l’IFI de 1,35 M € :

Etape 1 : Application du barème progressif de l’IFI
De 800 001 € à 1,3 M € : (1,3 M € – 800 000 €) × 0,5 % = 2 500 €.
De 1,3 M € à 1,35 M € : (1,35 M € – 1,3 M €) × 0,7 % = 350 €.

IFI brut : 2 500 € + 350 € = 2 850 €.

Etape 2 : Application de la décote

Décote : 17 500 € – (1,25 % × 1,35 M €) = 17 500 € – 16 875 € = 625 €.
IFI théorique après décote : 2 850 € – 625 € = 2 225 €.

• Etape 4 : Déduisez 75 % des dons à des organismes d’intérêt général (jusqu’à 50 000 € de dons par an).

Exemple : Avec un IFI théorique de 2 275 €, un don de 5 000 € réduit l’IFI de 3 750 € (75 %), donc l’IFI théorique tombe à 0 €.
L’IFI final sera également à 0 € puisque l’assiette taxable ne change pas, pas d’IFI théorique venant en déduction.

• Etape 5 : Vérifiez le plafonnement : Votre IFI + impôt sur le revenu + contributions sociales ne doivent pas dépasser 75 % de vos revenus nets de l’année précédente. Si c’est le cas, l’IFI théorique est réduit.

Exemple : Si l’IFI théorique est de 2 275 €, l’impôt sur le revenu de 8 000 €, et les revenus nets de 12 000 €, le plafonnement (10 275 € – 75 % × 12 000 € = 1 275 €) réduit l’IFI à 1 000 €.

• Etape 6 : Si vous êtes éligible, réduisez l’IFI théorique à hauteur du montant de l’impôt étranger assimilable à l’IFI, dans la limite de l’impôt français dû sur ces mêmes biens. A la fin de cette étape, vous avez votre IFI théorique.

• Etape 7 : Recalculez l’IFI en intégrant le montant de l’IFI théorique à votre passif. Puis appliquez de nouveau le barème IFI à votre actif net taxable. Ensuite, réduisez l’IFI final à hauteur des dons déductibles, vérifiez le plafonnement applicable et réduisez l’IFI à hauteur des impôts étrangers éventuellement payés.

L’IFI concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.
Il se calcule en 7 étapes, en tenant compte de nombreux paramètres : actifs immobiliers taxables, abattements, dettes, plafonnement, dons, impôts étrangers.

Notre simulateur vous guide pas à pas pour :

• Estimer votre patrimoine taxable au 1er janvier
• Déduire vos dettes, abattements et dons
• Visualiser l’impact du plafonnement de l’IFI
• Obtenir une estimation de votre IFI théorique et IFI à payer.

Notre objectif est de vous aider à anticiper, et reprendre le contrôle de votre fiscalité immobilière.

Lancez dès maintenant votre simulation, rapide ou approfondie, en fonction de votre situation !