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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui a remplacé l’ISF, s’applique au patrimoine immobilier net des contribuables dépassant 1 300 000 €. Toutefois, il arrive fréquemment que les biens concernés ne soient pas détenus en pleine propriété, mais en démembrement de propriété, c’est-à-dire répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Dans ce cas, une question pratique et juridique se pose : qui, de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, doit supporter le paiement de l’IFI ?
Cet article vous permettra de comprendre les règles fiscales applicables en démembrement de propriété afin d’identifier le redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.
Rappel : qu’est-ce qu’un usufruitier et un nu-propriétaire ?
Dans un démembrement de propriété, la pleine propriété d’un bien est scindée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
- L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers, fruits, intérêts) pendant toute la durée de l’usufruit.
- Le nu-propriétaire détient la propriété juridique du bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus tant que l’usufruit subsiste.
Lorsque l’usufruit prend fin, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien :
- Soit au décès de l’usufruitier, pour un usufruit viager.
- Soit à la fin de la durée de l’usufruit, pour un usufruit temporaire.
Le démembrement peut résulter de différentes situations, notamment :
- Donation avec réserve d’usufruit, où le donateur (un parent par exemple) cède la nue-propriété à un bénéficiaire (un enfant par exemple) tout en conservant l’usufruit ;
- Application d’une donation au dernier vivant, permettant au conjoint survivant, sur option, de conserver l’usufruit sur les biens du défunt ;
- Application des règles de la succession sans donation au dernier vivant, qui peut automatiquement créer un usufruit légal au profit du conjoint survivant ;
- Création d’un usufruit temporaire, établi par un acte de donation, valable pour une durée déterminée (par exemple pour sécuriser l’usage d’un bien pendant quelques années ou jusqu’à un événement spécifique).
Déterminer l’origine du démembrement de propriété est essentiel pour savoir qui est redevable de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire.
Quand c’est l’usufruitier qui doit payer l’IFI
Selon le premier alinéa de l’article 968 du CGI, les biens immobiliers grevés d’un usufruit sont, sauf exceptions, inclus dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Ce principe découle du droit civil : l’usufruitier bénéficie de la jouissance du bien et assume les charges qui y sont liées, tandis que le nu-propriétaire, privé de revenus immédiats, n’a rien à déclarer à l’IFI.
Ainsi, en principe, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.
Exemple :
- Dans le cadre d’un démembrement temporaire, pendant toute sa durée, l’usufruitier déclare 100 % de la valeur du bien en pleine propriété à l’IFI.
- En cas de donation ou succession avec usufruit réservé au conjoint survivant (Donation au Dernier Vivant ou testament), l’usufruitier déclare également la pleine valeur du bien à l’IFI.
Quand c’est le nu-propriétaire et l’usufruitier qui paient l’IFI
Par exception, l’impôt sur la fortune immobilière peut être réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. C’est le cas lorsque le démembrement est « subi », c’est-à-dire imposé par la loi.
Par exemple : lorsque le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit en présence d’enfants communs, la valeur imposable du bien est partagée entre usufruitier et nu-propriétaire, proportionnellement à leurs droits selon le barème prévu à l’article 669 du Code général des impôt.
💡Bon à savoir
Selon les règles civiles en vigueur, si tous les enfants sont issus des deux époux, le conjoint survivant peut choisir légalement entre l’usufruit de la totalité des biens ou la propriété d’un quart des biens, même sans donation au dernier vivant.
Le Conseil constitutionnel (décision n° 2017‑758 DC du 28 décembre 2017) a confirmé que cette distinction repose sur la nature de l’usufruit : légal (imposé par la loi) ou volontaire (résultant d’une donation ou d’un testament). Dans le cas d’un usufruit légal, l’IFI est partagé ; dans le cas d’un usufruit volontaire, l’usufruitier déclare la pleine valeur des biens.
Barème de l’article 669 du CGI pour calculer les droits respectifs de chacun
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Entre 21 et 30 ans | 80 % | 20 % |
| Entre 31 et 40 ans | 70 % | 30 % |
| Entre 41 et 50 ans | 60 % | 40 % |
| Entre 51 et 60 ans | 50 % | 50 % |
| Entre 61 et 70 ans | 40 % | 60 % |
| Entre 71 et 80 ans | 30 % | 70 % |
| Entre 81 et 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
⚠️Exception à la règle de répartition de l’imposition
Pour que la répartition de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire s’applique, il faut que l’usufruit ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire. Si cette condition est respectée, la valeur imposable des biens grevés d’usufruit, de droit d’usage ou d’habitation est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon les proportions fixées par l’article 669 du CGI.
Tableau récapitulatif pour savoir qui doit payer l’IFI
| Situation | Redevable | Base imposable | Exemple |
|---|---|---|---|
| Usufruit volontaire | Usufruitier | 100 % valeur pleine propriété | Donation avec réserve d’usufruit, usufruit temporaire, donation au dernier vivant |
| Usufruit légal | Usufruitier + Nu-propriétaire | Valeur partagée (barème art. 669 CGI) | Conjoint survivant avec enfants communs, sans donation au dernier vivant |
Ce qu’il faut retenir
- Principe général : L’usufruitier paie l’IFI sur la totale valeur en pleine propriété du bien immobilier, sauf en cas d’exception.
- Exception : En cas d’usufruit légal (par exemple, conjoint survivant avec enfants communs sans donation au dernier vivant), l’IFI est partagé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 du CGI, basé sur l’âge de l’usufruitier.
- Usufruit volontaire (donation, testament par exemple) : L’usufruitier déclare 100 % de la valeur du bien.
- Barème de répartition : La valeur imposable est divisée entre usufruit et nue-propriété par application de l’article 669 du CGI (ex. : à 50 ans, usufruit = 60 %, nue-propriété = 40 %).
