Simulateur : acheter ou louer sa résidence principale

Acheter ou louer sa résidence principale : en quelques clics, faites le meilleur choix grâce à notre simulateur complet.

Pour en savoir plus, consultez notre article expliquant le fonctionnement du comparateur.

Faut-il s’endetter pour devenir propriétaire de sa maison ou rester locataire et placer son argent ailleurs ? C’est une question que se posent des milliers de Français et peut-être vous aussi.

La réponse dépend de nombreux paramètres, elle peut radicalement changer selon votre situation personnelle.

Il vous suffit de renseigner des données simples (loyer, durée du crédit, taux d’intérêt, revalorisation du bien, charges…) pour que le simulateur calcule, année après année, quelle option vous permet de constituer le patrimoine net le plus élevé.

Cet outil est conçu pour vous aider à trancher, sans biais émotionnel, entre l’achat ou la location de votre maison. En effet, cette décision peut avoir des conséquences importantes sur votre patrimoine.

Besoin d’aide pour comprendre vos résultats et utiliser le simulateur ? Retrouvez ci-dessous des explications claires. On vous explique aussi comment nous faisons pour choisir entre location et achat de votre logement.

Prendre la décision d’acquérir sa résidence principale ou rester locataire est un choix important.

L’achat de son lieu d’habitation est souvent perçu comme un accomplissement personnel voire un passage obligé. Toutefois, la réalité patrimoniale peut parfois aller à l’encontre de cette croyance.

Selon l’INSEE, près de 57 % des ménages français sont propriétaires. Acheter sa résidence principale semble logique : pourquoi « jeter un loyer par la fenêtre » alors qu’on peut investir pour soi ?

C’est un raisonnement intuitif mais incomplet.

L’achat n’est pas toujours plus rentable notamment au regard de nombreux paramètres à prendre en compte : taux d’intérêt et d’assurance, charges, apport exigé par la banque, travaux ou réevaluation du bien immobilier.

Notre simulateur fonctionne selon une logique patrimoniale.

Chaque option (achat ou location) est traduite en termes d’actifs, de passifs et de flux financiers. L’objectif est de mesurer, année après année, le patrimoine net que vous constituez selon chaque scénario.

• À l’actif : la valeur de votre bien, potentiellement revalorisée chaque année.
• Au passif : le capital restant dû de votre crédit immobilier.

Une partie de vos revenus, consacrée au remboursement du crédit, réduit votre dette et augmente mécaniquement votre patrimoine net.

En revanche, une autre part de vos revenus ne vous enrichit pas et est dépensée pour financer votre projet immobilier.

Les dépenses sont les suivantes :

• Intérêts d’emprunt
• Taxe foncière
• Assurance emprunteur
• Charges de copropriété
• Travaux

• À l’actif : l’apport initial (qui n’a pas été utilisé pour acheter) placé et les gains générés en fonction du taux de rentabilité annuel.
• Les flux sortants : le loyer, qui n’enrichit pas votre patrimoine.
• Les flux augmentant votre patrimoine net (si le loyer est inférieur à la mensualité de crédit) : le différentiel peut être investi à un taux de rendement choisi selon votre profil de risque.

Ainsi, votre patrimoine net évolue en fonction de la performance de vos placements et du différentiel entre loyer et crédit.

Voir aussi :
Notre outil pour calculer son crédit

Pour l’option location :

• Montant du loyer mensuel
• Frais d’agence à l’entrée
• Caution (dépôt de garantie)

Pour l’option achat :

• Prix d’acquisition du bien
• Frais de notaire (~7,8 %)
• Travaux (financés ou non par crédit)
• Apport personnel
• Montant et taux du prêt
• Taux de l’assurance emprunteur
• Frais de dossier éventuels
• Travaux autofinancés
• Charges de copropriété
• Taxe foncière
• Travaux d’entretien annuels

Le simulateur vous demande également de renseigner un taux de revalorisation pour plusieurs éléments :

• Prix du bien immobilier
• Montant des travaux
• Charges, taxe foncière, loyer

💡 À noter :
• Une forte revalorisation du bien immobilier favorise l’achat.
• Une hausse rapide du loyer défavorise la location.
• Un taux de revalorisation élevé des charges pénalise l’achat.

Dans chacun des scénarios, les flux non utilisés peuvent être investis à un taux fixé par hypothèse.
Vous devez alors estimer un taux de placement moyen, net de frais, cohérent avec votre profil (prudent, équilibré, dynamique).

En fonction de votre profil de risque, le taux de rentabilité espéré sera différent.

Chaque profil d’investisseur correspond à une espérance de rendement différente : environ 3 % par an pour un profil prudent, 5 % pour un profil équilibré, 7 % pour un profil dynamique, et jusqu’à 9 à 10 % par an pour les profils les plus offensifs.

Ce taux a un effet multiplicateur puissant sur la durée, via les intérêts composés. Il joue un rôle important pour déterminer l’option préférable entre louer et acheter votre résidence principale.

Lire aussi :
Comment bien placer son argent

Le patrimoine net représente la richesse que vous possédez à un moment donné, après avoir pris en compte ce que vous avez (vos actifs) et ce que vous devez (vos dettes).

Dans le simulateur, nous comparons deux situations :

• Option location : combien vous auriez en épargnant l’argent non dépensé dans un achat immobilier.
• Option achat : la valeur de votre bien immobilier, moins ce qu’il vous reste à rembourser, plus l’épargne que vous avez pu accumuler.

Les formules tiennent compte des flux financiers (dépenses et économies) sur une période donnée (la durée de simulation) et de la manière dont l’argent peut être fructifié grâce à un taux de placement (par exemple, via un contrat d’assurance-vie ou un PEA).

Si vous louez votre logement, vous ne possédez pas de bien immobilier, mais vous payez un loyer et des frais associés (comme les frais d’agence ou la caution). L’argent que vous ne dépensez pas dans un achat (par exemple, l’apport ou les économies sur les mensualités) est placé et génère des intérêts.

Ci-dessous la formule utilisée pour comprendre le calcul du patrimoine net en cas de location.

Patrimoine net (location) = Apport initial placé + Économies mensuelles placées

Illustration de la méthode de calcul :

1. Apport initial placé :
   • Si vous choisissez de louer, l’argent que vous auriez utilisé comme apport pour acheter (par exemple, 50 000 €) est placé dès le début.
   • Cet argent croît avec le taux de placement annuel (ex. : 3 % par an) grâce à la formule des intérêts composés : Apport × (1 + Taux de placement)^Nombre d’années
     • Exemple : 50 000 € placés à 3 % pendant 10 ans deviennent 50 000 × (1 + 0,03)^10 ≈ 67 195 €.
2. Économies mensuelles placées :
   • Chaque mois, vous comparez ce que vous payez en location (loyer + frais éventuels) avec ce que vous auriez payé en achetant (mensualité de prêt, charges, taxes, etc.).
   • Si louer coûte moins cher qu’acheter, la différence (économie) est placée chaque année à votre taux de placement.
   • Ces économies sont cumulées et croissent aussi avec les intérêts composés : Économie annuelle × (1 + Taux de placement)^(Années restantes)
     • Exemple : Si louer vous coûte 800 €/mois (9 600 €/an) et acheter aurait coûté 1 000 €/mois (12 000 €/an), vous économisez 2 400 € par an à placer.

Si vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, vous devenez propriétaire, mais vous payez un prêt, des charges (copropriété, taxe foncière, entretien) et parfois des travaux.

Votre patrimoine net est basé sur la valeur de votre bien, moins ce que vous devez encore, plus l’épargne que vous avez pu placer si acheter coûte moins cher que louer.

Ci-dessous la formule utilisée pour comprendre le calcul du patrimoine net en cas d’acquisition de la résidence principale.

Patrimoine net (achat) = (Valeur du bien – Capital restant dû) + Économies mensuelles placées

1. Valeur du bien :
   • La valeur de votre bien immobilier (prix d’achat initial) augmente chaque année selon le taux de revalorisation du bien (ex. : 2 % par an).
   • On utilise les intérêts composés : Prix d’achat × (1 + Taux de revalorisation)^Nombre d’années
     • Exemple : Un bien acheté 200 000 €, revalorisé à 2 % par an pendant 10 ans, vaut 200 000 × (1 + 0,02)^10 ≈ 243 798 €.
2. Capital restant dû :
   • Quand vous achetez, vous empruntez une somme (montant du prêt) que vous remboursez via des mensualités. Une partie de chaque mensualité rembourse le capital, et une autre couvre les intérêts et l’assurance.
   • Le simulateur calcule le capital restant dû chaque année en soustrayant le capital remboursé du prêt initial.
   • La mensualité est calculée avec la formule du prêt amortissable : Mensualité = (Capital emprunté × Taux mensuel) / (1 – (1 + Taux mensuel)^(-Nombre de mois))
     • Exemple : Pour un prêt de 150 000 € sur 20 ans à 2 % (taux annuel), le taux mensuel est 2 % / 12 = 0,001667. La mensualité est environ 760 €. Après 10 ans, le capital restant dû est calculé en suivant l’amortissement (le capital remboursé).
3. Économies mensuelles placées :
   • Si acheter coûte moins cher que louer (par exemple, mensualité + charges < loyer), la différence est placée chaque année à votre taux de placement.
   • Comme pour la location, ces économies croissent avec les intérêts composés : Économie annuelle × (1 + Taux de placement)^(Années restantes)
     • Exemple : Si acheter vous coûte 700 €/mois (8 400 €/an) et louer aurait coûté 800 €/mois (9 600 €/an), vous économisez 1 200 €/an à placer.

Le simulateur répète ces calculs pour chaque année de la simulation et compare les patrimoines nets :

• Si Patrimoine net (achat) > Patrimoine net (location) : Acheter est plus avantageux cette année-là.
• Sinon : Louer est préférable.

Le comparateur ajuste aussi les coûts chaque année (loyer, charges, valeur du bien) en appliquant les taux de revalorisation et prend en compte des frais initiaux (frais de notaire, frais d’agence, travaux, etc.) pour refléter la réalité économique.

Concernant les capitaux placés, la fiscalité sur les retraits n’est pas prise en compte dans la simulation. En effet, cela dépend du type de placement choisi (assurance-vie, PEA, etc.) et de votre stratégie : retrait partiel ou capitalisation continue. Par hypothèse, nous considérons que les fonds restent investis dans une enveloppe comme l’assurance-vie, permettant de capitaliser sans imposition tant qu’aucun retrait n’est effectué.

Enfin, notre simulation s’arrête à la fin de la période de crédit. De ce fait, il est important de garder en tête qu’une fois le prêt remboursé, l’acquéreur cesse de payer des mensualités, des intérêts et l’assurance emprunteur. Ces sommes libérées peuvent alors être réorientées vers des placements. À l’inverse, en restant locataire, vous continuez à payer un loyer indéfiniment.

Ainsi, même si l’option location peut être avantageuse à l’échéance du prêt, l’acquisition peut progressivement reprendre l’avantage au-delà de cette date grâce à la capacité d’épargne supplémentaire qu’elle génère. Plus vous empruntez tôt dans votre vie, plus l’hypothèse d’acheter votre logement a des chances d’être préférable.

Avant de lancer le comparateur, choisissez la durée de la simulation (en années). Le simulateur estime, pour chaque année, le patrimoine net dans chaque scénario.

Pour l’option achat, par hypothèse, le crédit immobilier est considéré comme étant remboursé par anticipation sans indemnités.

Les résultats sont présentés sous forme de tableau et de courbes comparant le patrimoine net année après année.

Vous pourrez constater par exemple :

• que la location peut être plus rentable sur les premières années,
• Puis observer un rattrapage de l’achat si la revalorisation immobilière est forte par exemple,
• Parfois, un nouveau dépassement de l’option location si le taux de placement est élevé.

💡 Ce phénomène pouvant apparaître n’est pas surprenant. Il est dû à la courbe convexe des intérêts composés côté location, quand un montant important est placé.
A contrario, la progression est souvent plus linéaire côté achat car le patrimoine net calculé est lié :

• à l’amortissement du crédit,
• à la revalorisation du bien immobilier dépassant rarement 5%/an.

Toutefois, si la mensualité de crédit et les coûts associés à l’achat sont inférieurs au loyer mensuel, alors cet écart favorable à l’achat peut être placé.
Dans ce cas, la progression du patrimoine net en cas d’acquisition sera moins linéaire voire convexe.

Pour réaliser cette courbe via le simulateur (visible sur PC, moins sur mobile), nous avons retenu les hypothèses suivantes :

• Loyer mensuel : 2 400 €
• Prix d’acquisition du bien : 600 000 €
• Frais de notaire : 46 800 €
• Apport : 46 800 €
• Montant du prêt : 600 000 €
• Durée du prêt : 20 ans
• Taux d’intérêt du crédit : 3,5 %
• Revalorisation annuelle du bien : 2,3 %
• Durée de la simulation : 20 ans
• Taux de placement annuel : 10 % (taux élevé dans l’exemple pour bien représenter la convexité de la courbe)

Le reste des champs à remplir n’a pas été complété, donc égal à 0, par simplification.

Comme évoqué précédemment, acheter sa résidence principale n’est pas toujours plus pertinent que louer, malgré l’idée répandue que la location ne serait que de l’argent « perdu ». En réalité, tout dépend de votre situation personnelle et de nombreux paramètres à prendre en compte.

Grâce à notre simulateur, vous pouvez ajuster ces variables et voir concrètement quelle option maximise votre patrimoine dans le temps.

Pour vous guider, il est possible d’identifier certaines situations types dans lesquelles acheter ou louer présente davantage d’intérêt.

Le choix entre acheter ou louer sa résidence principale dépend de nombreux facteurs personnels et financiers, qu’un simulateur peut aider à évaluer pour maximiser son patrimoine dans le temps.

• Utilisation du simulateur : Renseignez des données comme le loyer, le prix d’achat, le taux d’intérêt, les charges et le taux de placement pour comparer le patrimoine net généré par l’achat ou la location, année après année.
• Logique patrimoniale : L’achat permet de s’enrichir chaque année grâce au remboursement du prêt mais inclut des coûts (intérêts, taxes, charges) ; la location peut libérer des fonds pour investir, avec un impact dépendant de la rentabilité des placements.
• Facteurs favorisant l’achat : Secteur à forte plus-value, taux d’intérêt bas, loyer élevé, stabilité résidentielle, travaux valorisants le bien, ou volonté de sécuriser un logement pour la retraite.
• Facteurs favorisant la location : Loyer avantageux, besoin de mobilité, profil d’investisseur dynamique, environnement immobilier incertain, ou préférence pour la liquidité et la simplicité.
• Importance du profil de risque : Un taux de placement élevé (ex. 7-10 % pour un profil dynamique) peut souvent rendre la location plus rentable grâce aux intérêts composés, tandis qu’une revalorisation immobilière forte favorise l’achat.
• Résultats visuels : Le simulateur affiche des courbes et tableaux comparant l’évolution du patrimoine net, année après année, jusqu’au remboursement total du crédit.