Différence entre location saisonnière et meublé de tourisme

Location saisonnière et meublé de tourisme sont parfois confondus, pourtant ce sont deux notions avec des implications concrètes sur le plan juridique, fiscal et administratif.

Elles s’éloignent toutes deux de la location classique à usage de résidence principale : souvent plus rentables, mais aussi plus exigeantes et contraignantes.

Ce type de location peut doper la rentabilité d’un bien grâce à des loyers plus élevés et une fiscalité avantageuse. En contrepartie : plus de turnover, plus de gestion (ou de frais de conciergerie), et un cadre réglementaire à bien maîtriser.

Dans cet article, nous vous aidons à comprendre la différence entre location saisonnière et meublé de tourisme pour mieux appréhender votre futur investissement immobilier.

La location saisonnière désigne la mise à disposition temporaire d’un logement meublé (studio, appartement, maison…) à une clientèle de passage pour une courte durée, généralement à la journée, à la semaine ou au mois, sans que le locataire y établisse sa résidence principale.

Elle est encadrée par le Code du tourisme.

Caractéristiques principales :

• Durée limitée :
  • 90 jours maximum consécutifs pour un même locataire.
  • Jusqu’à 90 jours par an de location globale autorisée si le bien loué est la résidence principale du propriétaire.
• Clientèle visée :
  • Touristes ou personnes en déplacement temporaire (vacances, mission pro, etc.).
  • Le logement ne doit pas être utilisé comme résidence principale.
• Contrat obligatoire :
  • Le contrat doit être écrit.
  • Il doit comporter un état descriptif détaillé du logement : équipements, superficie, localisation, prix, etc.
  • Un état des lieux est établi à la fin du séjour.

Par ailleurs, le logement doit offrir un niveau minimum de confort et d’équipement, adapté à un usage temporaire par des vacanciers.

Le mobilier et les équipements suivants sont indispensables :

• Un lit (ou plusieurs selon la capacité d’accueil),
• Un canapé,
• Une table et des chaises,
• Un réfrigérateur et une plaque de cuisson,
• La vaisselle et les ustensiles de cuisine de base.

L’objectif est de permettre aux occupants de vivre, cuisiner et dormir dans des conditions normales, comme à la maison.

Pour améliorer l’expérience des voyageurs, il est vivement conseillé d’ajouter :

• Rangements pratiques, tables de chevet, luminaires,
• Du petit électroménager (bouilloire, grille-pain, cafetière…),
• Et quelques éléments de confort supplémentaires selon la cible (Wi-Fi, sèche-cheveux, linge de maison, place de parking…).

Un logement bien équipé, c’est aussi de meilleures notes, plus de réservations, et donc une rentabilité améliorée.

Quelle fiscalité en location saisonnière ?

En pratique, faire de la location saisonnière revient à exercer l’activité de location meublée, avec les mêmes implications fiscales. Elle permet donc d’accéder au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si :

• Les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 €, ou
• Les recettes restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Les revenus issus de la location saisonnière sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec deux régimes possibles :

Micro-BIC (régime simplifié)

• Accessible si les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €
• Abattement forfaitaire de 30%
• Simple à déclarer, mais aucune déduction réelle des charges : souvent peu optimisé fiscalement.

Régime réel

• Obligatoire au-delà des seuils, ou sur option.
• Permet de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.).
• Et surtout : d’amortir le bien et le mobilier, ce qui permet souvent de neutraliser l’imposition sur plusieurs années.

En plus de l’impôt sur le revenu, vous devrez acquitter les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et contributions sociales) au taux de 17,2 %, peu importe l’option choisie.

De plus, les communes à vocation touristique peuvent instaurer une taxe de séjour afin de financer le développement local. Elle est due par le bailleur, après déclaration du bien en mairie.

Ce dernier peut décider de la répercuter ou non au locataire. Dans ce cas, il doit le préciser dans le contrat de location saisonnière, en indiquant :

• si la taxe est à la charge du locataire, en plus des charges locatives ;
• si elle est calculée au réel ou au forfait.

Quel type de bien peut être loué en location saisonnière ?

• Sa résidence principale (en totalité ou partiellement, max 120 jours/an).
• Sa résidence secondaire.
• Un bien acquis spécifiquement pour un usage locatif saisonnier.

La location saisonnière :

• Offre une rentabilité plus élevée que la location classique grâce à des loyers plus élevés.
• Nécessite une gestion plus active (check-in/out, ménage, turnover…).
• Permet une optimisation fiscale intéressante, surtout au régime réel.
• Implique un cadre légal strict à bien maîtriser, notamment sur la durée, le contrat, et la fiscalité.

Le terme « location saisonnière » est couramment utilisé, mais n’a pas d’existence juridique en tant que tel. D’un point de vue légal, le seul concept reconnu est celui de « meublé de tourisme », tel que défini par le Code du tourisme.

Ainsi :

• Louer sa résidence principale de façon ponctuelle (courte durée) est juridiquement assimilé à la location d’un meublé de tourisme.
• Acheter un bien destiné à être loué en courte durée relève également de cette même qualification.
• En revanche, le classement en meublé de tourisme constitue une distinction supplémentaire à connaître.

Le classement en meublé de tourisme

Tous les meublés de tourisme peuvent faire l’objet d’un classement officiel (de 1 à 5 étoiles), sur la base de critères objectifs :

• qualité des équipements,
• services proposés,
• accessibilité,
• engagement environnemental.

Ce classement, bien que facultatif, apporte une reconnaissance officielle et rassure les locataires. Il est valable 5 ans, après une évaluation réalisée par un organisme accrédité.

Les avantages fiscaux du classement :

Le classement permet également de bénéficier d’un régime fiscal plus favorable, dans le cadre du micro-BIC :

• 50 % d’abattement pour les meublés classés et chambres d’hôtes, dans la limite de 77 700 € de recettes par an ;
• Contre 30 % d’abattement seulement pour les biens non classés, avec un plafond bien inférieur de 15 000 € par an.

Autrement dit, faire classer son bien peut améliorer la visibilité, la crédibilité et la rentabilité nette de son activité locative.

💡 Bon à savoir

Pour déterminer s’il est préférable d’opter pour le micro-bic ou le régime réel, il est nécessaire de faire une simulation de vos revenu et de la fiscalité associée à chaque régime.
Le plus déterminant pour choisir sera le niveau de vos charges déductibles.

Le classement des meublés de tourisme est une démarche volontaire, valable pour une durée de 5 ans. Il existe 5 catégories, allant de 1 à 5 étoiles, selon une grille de 133 critères répartis en trois grands chapitres :

• Équipements et aménagements
• Services aux clients
• Accessibilité et développement durable

Ce classement permet d’apporter une reconnaissance officielle de la qualité du logement et d’ouvrir droit à des avantages fiscaux, notamment en micro-BIC.

Pour classer son logement, le loueur (ou son mandataire) doit faire appel à un organisme accrédité ou agréé :

• Soit accrédité par le COFRAC (Comité français d’accréditation),
• Soit visé par l’article L. 324-1 du Code du tourisme.

Les listes officielles sont consultables sur le site classement.atout-france.fr

Étapes du classement

1. Choisir et contacter un organisme agréé ou accrédité pour réaliser une visite du logement.
2. Dans le mois suivant la visite, l’organisme transmet un certificat de visite comprenant :
   • Un rapport de contrôle ;
   • La grille de contrôle remplie ;
   • Une proposition de décision de classement.
3. Le loueur dispose de 15 jours pour refuser la proposition. En l’absence de refus, le classement est automatiquement acquis pour 5 ans.
4. L’organisme transmet ensuite la décision de classement à l’organisme départemental du tourisme (CDT, ADT…), qui met à jour la liste officielle des meublés classés.

Faut-il choisir une location saisonnière classique ou une location meublée de tourisme classée ?

Une location saisonnière classique convient parfaitement si vous louez occasionnellement votre résidence principale ou secondaire, quelques semaines par an. Cela vous permet d’éviter les démarches administratives liées au classement, tout en conservant une certaine souplesse dans la gestion de votre bien.

En revanche, faire classer votre logement en meublé de tourisme, y compris s’il s’agit de votre résidence principale (dans la limite de 120 jours par an), peut présenter plusieurs avantages :

• Valorisation officielle de la qualité du logement auprès des locataires
• Meilleure visibilité sur les plateformes de location
• Favorisation des avis positifs et augmentation du taux d’occupation
• Possibilité de pratiquer un tarif plus élevé à la nuitée, améliorant ainsi la rentabilité globale
• Adhésion à l’Agence nationale des chèques vacances (ANCV).

Enfin, sur le plan fiscal, le classement est particulièrement intéressant si vous êtes au régime micro-BIC, puisqu’il permet de bénéficier :

• D’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs
• Contre seulement 30 % pour un bien non classé

En revanche, si vous êtes au régime réel, le classement n’a pas d’impact fiscal direct.

Avant de louer un bien en courte durée, il est essentiel de bien connaître les démarches administratives obligatoires. Voici un point complet sur les principales modalités déclaratives à respecter pour exercer légalement une activité de location saisonnière ou de meublé de tourisme.

Déclaration obligatoire en 2026

À compter du 20 mai 2026, toute location de meublé de tourisme devra faire l’objet d’une déclaration sur un téléservice national.

Le loueur devra justifier que le bien loué constitue, le cas échéant, sa résidence principale, notamment en fournissant son avis d’imposition mentionnant l’adresse du logement concerné.

Cette mesure s’inscrit dans le cadre de la loi du 19 novembre 2024, destinée à renforcer les outils de régulation des meublés touristiques.

Autorisation de changement d’usage

Si le logement n’est pas votre résidence principale, certaines communes exigent une autorisation préalable de changement d’usage.

C’est le cas notamment à Nice, Lyon, Bordeaux, Strasbourg ou Paris. Cette autorisation s’inscrit dans une logique de préservation de l’offre de logements classiques.

Concrètement, cela signifie que :

• Vous devez déposer une demande auprès de la mairie (ou via leur téléservice dédié).
• La commune peut imposer une « compensation » : par exemple, transformer en logement classique un local commercial équivalent en surface, dans le même quartier.
• L’absence d’autorisation peut entraîner de lourdes amendes administratives.

Numéro SIRET obligatoire

Le loueur en meublé, y compris lorsque la location est saisonnière, doit obligatoirement être inscrit au répertoire SIRENE et disposer d’un numéro SIRET, afin de pouvoir déclarer ses recettes locatives dans le cadre du régime LMNP ou LMP.

Lorsque vous débutez une activité de location meublée, que ce soit en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), vous avez 15 jours pour effectuer votre déclaration de début d’activité.

Cette formalité se réalise en ligne, via le Guichet unique des formalités des entreprises (GFE) :

Cette démarche vous permet :

• d’obtenir votre numéro SIRET indispensable pour la fiscalité,
• de déclarer officiellement l’activité auprès de l’administration,
• de choisir votre régime d’imposition (micro-BIC ou réel).

Sans cette déclaration, vous ne pourrez pas déclarer vos revenus de location meublée conformément aux règles fiscales en vigueur.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

À partir du 21 novembre 2024, les meublés de tourisme soumis à autorisation devront justifier d’un DPE (Diagnostic de performance énergétique) valide :

• Entre les classes A et E jusqu’au 31 décembre 2033
• Entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034

Le DPE pourra être exigé par la mairie. Son absence pourra entraîner une astreinte de 100 € par jour, voire une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €.

Encadrement en copropriété

Dès 2025, tout copropriétaire déclarant un meublé de tourisme devra en informer son syndic.
Les règlements de copropriété existants pourront être modifiés à la majorité des deux tiers pour interdire les meublés de tourisme, alors que l’unanimité était requise jusqu’ici.

• Location saisonnière : Location meublée de courte durée pour touristes ou voyageurs temporaires. Encadrée par le Code du tourisme et la loi Hoguet, elle nécessite un contrat écrit et un logement équipé pour un usage immédiat (lit, cuisine, etc.). Fiscalité : régime micro-BIC (abattement 30 % jusqu’à 15 000 €) ou réel (déduction des charges et amortissement).
• Meublé de tourisme : Terme juridique pour toute location saisonnière d’une résidence meublée, avec possibilité de classement (1 à 5 étoiles) pour valoriser la qualité et bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % en micro-BIC (jusqu’à 77 700 €). Le classement est facultatif, valable 5 ans, et basé sur équipements, services et durabilité.
• Différences : Le classement offre une meilleure visibilité, des loyers potentiellement plus élevés et des avantages fiscaux. La location saisonnière classique est plus simple, sans démarche de classement.
• Obligations 2025-2026 :
  • Déclaration : Obligatoire via téléservice national dès mai 2026.
  • SIRET : Nécessaire pour déclarer les revenus (LMNP/LMP).
  • DPE : Exigé pour les meublés (classes A-E jusqu’à 2033, A-D dès 2034).
  • Copropriété : Information au syndic obligatoire dès 2025 ; interdiction possible à la majorité des 2/3.
• Que choisir entre location saisonnière et meublé de tourisme classé ? : Location saisonnière classique pour une gestion souple et occasionnelle ; meublé classé pour optimiser rentabilité et visibilité, surtout en micro-BIC.

Au niveau des inconvénients : il convient de rappeler qu’en location saisonnière, les logements subissent une usure plus rapide en raison du turn-over élevé. Cela implique soit un investissement important en temps pour la gestion, soit le recours à un service de conciergerie, avec un coût supplémentaire.

Par ailleurs, la réglementation tend à se durcir : de nombreuses communes encadrent ou limitent la location saisonnière. Il est donc probable que, dans les années à venir, cette activité devienne plus complexe à exercer ou moins avantageuse fiscalement.

Il est important de garder cela en tête avant de vous lancer. Louer en courte durée peut être une stratégie temporaire pour optimiser la rentabilité d’un bien, mais il faut être prêt à adapter son modèle si les conditions réglementaires ou fiscales évoluent défavorablement, notamment en basculant vers une location meublée classique.