Location meublée ou non meublée : que choisir ?

Quand on se lance dans l’investissement immobillier locatif, cette question revient inévitablement. Faut-il préférer la location meublée ou non meublée ?

D’un côté, la location nue (ou location vide) ; de l’autre, la location meublée, avec ses deux déclinaisons : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Professionnel).

Chacun de ces régimes possède ses spécificités juridiques, fiscales et comptables, et il est facile de s’y perdre sans panorama clair.

Dans cet article, nous passerons en revue les différences essentielles, la rentabilité et les impacts fiscaux pour vous aider à répondre, en toute connaissance de cause, à la question : comment choisir entre une location nue et une location meublée ?

La location nue (ou « vide ») consiste à louer un logement non meublé pour percevoir des revenus fonciers ; le locataire y apporte son propre mobilier. Ce choix entraîne un cadre juridique et fiscal spécifique.

Il existe deux régimes fiscaux qui s’appliquent aux revenus générés par un bien immobilier loué nu.

💡Bon à savoir :

Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs, on parle de déficit.

• La part hors intérêts < 10 700 € est imputable sur le revenu global.
• Le surplus (et les intérêts) se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• L’immeuble doit rester loué 3 ans, sous peine de reprise fiscale. Par exemple : si un déficit est déduit du revenu global en 2025, le bien devra rester loué en continu jusqu’au 31 décembre 2028

En cas de cession, la plus-value est taxée à 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux), avec des abattements progressifs :

Ainsi :

• après la 22e année, le bien immobilier cédé est exonéré d’impôt sur le revenu,
• après 30 ans, le bien immobilier vendu est exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Un bien peut être acquis ou apporté à une SCI. Les règles différent en fonction du régime d’imposition de la société civile.

SCI à l’IR : transparence fiscale ; la société n’est qu’une structure juridique interposée.
En effet, les associés déclarent les loyers et les charges proportionnellement à leurs parts, selon le régime fiscal choisi : micro-foncier ou réel.

SCI à l’IS : la société amortit l’immeuble et paie l’impôt sur les sociétés sur son bénéfice (taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices pour les PME, puis 25 % au-delà) ; à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette d’amortissement et imposée au même taux d’IS. Enfin, les dividendes distribués subissent le prélèvement forfaitaire unique de 30 %.

💡Bon à savoir :
Le choix entre une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS (Impôt sur les Sociétés) ne doit pas être pris à la légère.
Si vous êtes fortement imposé à l’IR (≥ 30%) et que vous n’avez pas besoin de revenus immédiats, opter pour une SCI à l’IS peut être judicieux. Elle permet de capitaliser les revenus dans la société tout en profitant d’un taux d’imposition réduit (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 %).

Mais attention : en cas de revente de l’immeuble, la fiscalité sur la plus-value peut être nettement plus lourde qu’en SCI à l’IR.
Avant de trancher, il est essentiel de bien modéliser les impacts financiers à moyen et long terme.

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Louer un bien meublé revient à proposer au locataire un logement immédiatement habitable : il doit être en mesure de vivre normalement dès le premier soir.

Cette forme de location, encouragée par le législateur via un régime fiscal favorable, offre un cadre attractif tout en imposant quelques règles précises.

Avant de détailler la fiscalité, il convient de préciser les contours juridique de la location meublée.

Un logement est qualifié de meublé si l’équipement suivant est présent :

• literie complète ;
• dispositif d’occultation des fenêtres dans chaque chambre ;
• plaques de cuisson + four ou micro‑ondes ;
• réfrigérateur (avec compartiment ≤ –6 °C) ;
• vaisselle et ustensiles de cuisine suffisants ;
• table, sièges, luminaires et rangements ;
• matériel d’entretien ménager adapté.

⚠️ En cas de litige, le juge peut requalifier le bail en location vide si l’inventaire est jugé insuffisant. Cela entraînerait l’application rétroactive de la fiscalité des revenus fonciers.

Contrairement aux baux de la location vide, la location meublée privilégie la flexibilité :

Cette souplesse explique la rotation plus rapide des locataires, compensée en général par des loyers plus élevés qu’en location nue.

Les recettes d’une location meublée relèvent toujours des BIC.

• Micro‑BIC : par défaut si les recettes annuelles n’excèdent pas 72 600 €. L’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % ; vous n’avez aucune charge à détailler.
• Régime réel : obligatoire au‑delà de 72 600 € ou sur option (irrévocable 2 ans). Vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le bien, le mobilier, les frais et certains travaux ; c’est cet amortissement qui neutralise tout ou partie de l’impôt pendant plusieurs années.

💡 En pratique, un investisseur choisit le régime réel dès que ses charges + amortissements > 50 % des loyers.

L’amortissement, comment ça fonctionne ?

L’amortissement permet de lisser dans le temps le coût d’un bien (comme un immeuble ou du mobilier), en le déduisant progressivement des revenus locatifs, ce qui diminue la base imposable sans affecter la trésorerie.

Chaque année, la quote‑part d’amortissement vient réduire votre résultat comptable. La durée d’amortissement diffère selon le composant amorti :

• Bâtiment : 30 ans
• Travaux d’amélioration : 10 ans
• Mobilier : 5 ans

L’article 39 C II du CGI interdit cependant de créer un déficit fiscal avec les seuls amortissements : l’excédent est mis en réserve et pourra être imputé plus tard.

Depuis 2025, la base d’achat est diminuée des amortissements déjà pratiqués ; la formule est :

Plus-value imposable = Prix de vente – (Prix d’achat – Amortissements cumulés)

Même avec cet ajustement, le LMNP reste sous le régime des plus‑values des particuliers, comme en location nue. Un bien au régime LMP est lui soumis au régime des plus-values professionnelles.

Exemple : bien acheté 300 000 €, amortissements cumulés 50 000 €, revendu 500 000 €.

Plus-value imposable = 500 000 – (300 000 – 50 000) = 250 000 €.

Cette plus-value est ensuite taxée comme suit :
• À l’IR (impôt sur le revenu) : 250 000 * 19% = 47 500 €
• Aux PS (prélèvements sociaux) : 250 000 * 17,2% = 43 000 €

Soit un total de : 90 500 €

Ainsi, il est possible de passer en LMP en fonction du niveau de recettes locatives et de leur proportion dans vos revenus d’activité.

En cas de passage à la location meublée professionnelle, cela implique de devenir Travailleur Non Salarié (TNS) :

• Cotisations sociales jusqu’à 43 % du bénéfice ; cotisation minimale ≈ 1 145 € même sans bénéfice.
• Déficit (hors amortissements) imputable sur le revenu global sur 6 ans. Pour les LMNP, le déficit est reportable pendant 10 ans sur les revenus locatifs de même nature.
• Abattements sociaux dans le calcul des cotisations sociales : 60 % pour la courte durée, 87 % en meublé de tourisme classé.

L’activité de location meublée est considérée comme commerciale, contrairement à la location nue :

• SCI à l’IR : tolérée en location meublée tant que les recettes sont ≤ 10 % aux recettes totales. Au‑delà, passage automatique à l’IS ➜ taxation immédiate de toute plus‑value latente.
• SCI à l’IS : possible dès l’acquisition du bien, mais comptabilité renforcée, paiement de l’IS et dividendes imposées au prélèvement forfaitaire unique (PFU de 30%).

Faut-il louer vide ou meublé ?

Il n’y a pas de réponse unique à cette question : tout dépend de votre situation personnelle, du type de bien, de son emplacement, et de vos objectifs patrimoniaux ou fiscaux.

Quelques cas concrets pour illustrer :

• Un T4 situé dans un quartier résidentiel : dans ce contexte, opter pour une location meublée peut être contre-productif.
  En effet, ce type de logement attire majoritairement des familles, qui préfèrent généralement emménager avec leurs propres meubles et restent plus longtemps. Louer en meublé pourrait entraîner des périodes de vacance prolongées entre deux locataires, vous forçant potentiellement à baisser le loyer. Ici, la location nue est plus cohérente d’un point de vue économique, même si elle peut s’avérer fiscalement moins avantageuse.
• Un T1 proche d’un quartier étudiant : dans ce cas, la location meublée prend tout son sens. Les étudiants ou jeunes actifs recherchent souvent des logements « prêts à vivre », sur de courtes durées, et sont enclins à payer un peu plus cher pour ce confort immédiat. Cela permet aussi de bénéficier d’une rentabilité locative supérieure grâce aux loyers majorés, tout en amortissant le bien et le mobilier.

Mais attention aux objectifs à long terme : prenons l’exemple d’un investisseur disposant d’un T1 dans une zone étudiante, dont l’objectif est avant tout patrimonial : il souhaite transmettre le bien à ses enfants tout en évitant l’indivision, et est imposé à un TMI (taux marginal d’imposition) de 11 % à l’IR.

Dans ce cas, il pourrait être plus judicieux de privilégier une location nue, louée à un jeune salarié ou à un couple débutant dans la vie active, et de détenir le bien via une SCI à l’IR. Cette configuration permet une gestion souple et une transmission anticipée, tout en profitant à terme d’une exonération des plus-values après 30 ans de détention (la durée de détention étant calculée à partir de l’entrée du bien dans la SCI).

En résumé

• La location meublée est fiscalement attrayante, offre généralement une meilleure rentabilité brute, et permet d’amortir bien et mobilier. Mais elle nécessite un investissement initial plus important, une gestion plus active, et surtout, elle doit être en adéquation avec le quartier.
• La location nue, souvent jugée moins rentable à court terme, peut en revanche être plus pertinente pour des objectifs patrimoniaux ou successoraux, ou dans des zones où la demande est plus familiale.

Le choix entre location nue et meublée dépend de vos priorités financières et patrimoniales.

La location nue privilégie la simplicité et la stabilité, idéale pour des projets à long terme ou familiaux, tandis que la location meublée maximise la rentabilité et les avantages fiscaux, mais demande une gestion plus intensive.

Évaluez votre situation fiscale, l’emplacement du bien et vos objectifs pour faire le choix le plus adapté.