Pourquoi créer une SCI familiale ?

La SCI familiale est une structure incontournable pour protéger ses proches, gérer ses biens tout en choisissant de garder ou non le contrôle.

Elle peut devenir un véritable levier de transmission patrimoniale : pour donner à ses enfants, éviter les conflits de succession et protéger son conjoint ou partenaire.

Contrairement à d’autres structures juridiques rigides, une société civile de famille permet de rédiger des règles de fonctionnement “sur mesure” : répartition des pouvoirs, gestion des décisions, modalités de transmission, autant de leviers à adapter à votre configuration familiale.

Cet article vous guide pour comprendre et adapter intelligemment la SCI de famille à votre situation.

Comment fonctionne une SCI familiale ? Quels types de biens peut-on y intégrer ? Quels sont les impacts en matière de droits de succession ou de donation ?

À la fin de votre lecture, vous saurez si cette structure a sa place dans votre stratégie.

Pas à pas, nous vous guidons pour faire les bons choix.

Avant d’aborder les raisons pour lesquelles il est pertinent de créer cette structure, il convient de la définir.

La SCI familiale, ou société civile immobilière de famille, est une société civile dont l’objet principal est la détention et la gestion de biens immobiliers.

Contrairement à une SAS ou une SARL, elle n’a pas vocation à exercer une activité commerciale : pas d’activité d’entreprise, ni de prestations de services lucratives, par exemple.

À noter que, malgré son nom, une société civile n’est pas limitée à l’immobilier.

Tout dépend de son objet social, c’est-à-dire ce que les statuts définissent comme sa mission. Si l’objet est strictement immobilier, on parle alors de SCI (Société Civile Immobilière). Sinon, elle peut également détenir et gérer d’autres types d’actifs, en fonction de ce que les associés décident.

Exemple : un contrat de capitalisation, un compte-titres (CTO) peuvent être détenus par une société civile.

En fonction de la prépondérance des actifs immobiliers ou mobiliers, on qualifiera la société civile comme étant :

• immobilière,
• ou de portefeuille.

Lire aussi :
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L’un des grands avantages de la société civile familiale réside dans sa souplesse statutaire.

Lors de la création, les associés ont la liberté de fixer les règles de fonctionnement dans les statuts : nomination du gérant, modalités de cession des parts, pouvoirs respectifs, règles en cas de démembrement de propriété, etc.

C’est cette flexibilité qui en fait un outil particulièrement apprécié dans un cadre familial.

Une société civile devient “familiale” lorsqu’elle est détenue exclusivement par des membres d’une même famille. Cela peut être des parents, des enfants, des frères et sœurs, ou encore des conjoints et partenaires liés par un PACS.

En revanche, la nature familiale de la société n’a aucune incidence sur le fonctionnement de la SCI. Les règles restent les mêmes, peu importe la qualité des détenteurs de parts.

Toute personne qui réalise un apport au capital devient automatiquement associée. En échange, elle reçoit un certain nombre de parts sociales, proportionnel à la valeur de son apport.

Ces apports peuvent être en numéraire (sommes d’argent) ou en nature, comme un bien immobilier.

La constitution d’une SCI nécessite au minimum deux associés, mais il n’y a pas de plafond légal : une famille entière peut s’y regrouper.

Sans structuration préalable, les héritiers se retrouvent souvent en indivision, c’est-à-dire en copropriété sur le même bien, ce qui peut rapidement devenir source de tensions et de blocages.

C’est là que la SCI de famille devient un véritable levier de transmission patrimoniale.

En situation d’indivision, chaque indivisaire détient une quote-part du bien, sans division matérielle. Toutes les décisions importantes (vente, travaux, gestion…) nécessitent leur accord, ce qui peut paralyser la gestion du bien.

Avec une SCI familiale, le parent peut apporter le bien immobilier à la société, puis transmettre des parts sociales plutôt que le bien lui-même. C’est beaucoup plus souple : chaque enfant devient associé et détient des parts, librement transmissibles ou cessibles selon les règles définies dans les statuts.

Ainsi, nul besoin d’un accord unanime pour céder. Un associé est en droit de céder ses parts individuellement. Contrairement à l’indivision pouvant conduire parfois à des conflits liés à la décision de vente.

Les règles de gestion, de pouvoir, de gérance entre futurs héritiers peuvent aussi être prévues dans les statuts.

On évite ainsi les conflits liés à la gestion directe d’un bien en indivision.

Les parts de société civile peuvent être transmise par voie de donation (en cours de vie) comme par voie de succession (en cas de décès).

Il est toutefois conseillé d’anticiper la transmission avant le décès, pour trois raisons principales :

• Utiliser les abattements légaux disponibles, renouvelables tous les 15 ans
• La valeur des parts transmises est souvent moins valorisée aujourd’hui qu’à terme,
• En cas de transmission de la nue-propriété, sa valeur est dépendante de l’âge de l’usufruitier qui est le donateur.

Rapellons les règles fiscales en matière de donation et succession en France.

En théorie, ci-dessus les droits à payer en cas de transmission de tous biens, y compris des parts de SCI familiale.

Il est toutefois possible de réduire voire d‘annuler cet impôt. Comment ? Détaillons quelques exemples concrets.

Prenons l’exemple suivant : un parent a deux enfants et acquiert un bien immobilier locatif d’une valeur de 300 000 € grâce à un emprunt bancaire.

S’il transmet ce bien directement à ses enfants, chacun se voit attribuer une quote-part d’un bien estimé à 150 000 € : la base taxable de la transmission est donc élevée.

Même en appliquant l’abattement de 100 000 €, il reste 50 000 € de base taxable.

Mais si c’est la SCI familiale qui emprunte pour acheter ce même bien, la valeur nette des parts sociales, en raison de l’endettement, peut être quasiment nulle au moment de la transmission.

Les enfants reçoivent alors des parts de SCI sans supporter une base fiscale importante.

Autre scénario : les enfants peuvent devenir associés dès la création de la SCI familiale, avec un capital social faible. Par exemple, un capital de 1 000 € réparti entre les deux enfants à hauteur de 499€ chacun et 2 € pour le parent.

Dans cette configuration, la répartition des parts serait la suivante :

• 49,9 % pour chaque enfant,
• 0,2 % pour le parent.

La société s’endette ensuite pour acquérir le bien de 300 000 € et utilise les loyers pour rembourser l’emprunt.

Au bout de quelques années, une fois l’emprunt remboursé, ces parts peuvent correspondre à un bien d’une valeur bien plus élevée.

💡 Astuce : utilisez le compte courant d’associé.

Pour financer l’acquisition du bien immobilier, le parent peut apporter des fonds à la société sous forme de prêt, plutôt qu’en capital.

Par exemple : les enfants apportent 900 €, le parent 100 €, et la différence est financée via un financement mixte : compte courant d’associé et emprunt bancaire.

Ce compte peut ensuite être remboursé par la SCI familiale grâce aux loyers perçus, sans générer d’impôt supplémentaire.

Il s’agit d’un excellent moyen de contribuer au financement d’un bien tout en préparant la transmission.

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Le démembrement de propriété des parts sociales permet d’aller encore plus loin. Les parents peuvent transmettre la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus générés (par exemple les loyers).

Ce schéma de transmission permet :

• Aux parents de conserver des revenus complémentaires.
• Aux enfants de devenir progressivement propriétaires sans alourdir la fiscalité immédiate.
• De planifier la transmission à terme, sans se déposséder totalement.

⚠️ Pour cela, il est indispensable de prévoir les règles au niveau statutaire, afin d’encadrer les droits de chacun.

Pour rappel, pour calculer les droits, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
Entre 21 et 30 ans	80 %	20 %
Entre 31 et 40 ans	70 %	30 %
Entre 41 et 50 ans	60 %	40 %
Entre 51 et 60 ans	50 %	50 %
Entre 61 et 70 ans	40 %	60 %
Entre 71 et 80 ans	30 %	70 %
Entre 81 et 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Quelques points d’attention pour éviter les écueils :

• L’usufruitier n’est pas automatiquement associé : pour participer aux décisions, il doit détenir au moins une part en pleine propriété.
• Il est essentiel de prévoir dans les statuts ou la convention les modalités de répartition des revenus entre usufruitier et nu-propriétaire, afin d’éviter tout conflit.
• Par défaut, le droit de vote appartient à l’usufruitier pour les décisions concernant les bénéfices, et au nu-propriétaire pour toutes les autres. Mais cette répartition peut être aménagée dans les statuts.

Enfin, ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut céder seul la pleine propriété des parts.

Chacun peut seulement céder son propre droit (usufruit ou nue-propriété), et il est possible de restreindre cette possibilité par des clauses spécifiques, comme des clauses d’inaliénabilité dans le cadre d’une donation.

Cette clause empêche le bénéficiaire (le donataire) de vendre ou donner les biens reçus pendant une certaine durée. Elle permet au donateur de garantir que le bien restera dans le patrimoine familial.

L’un des atouts majeurs de la SCI familiale est de permettre de dissocier la propriété des parts et le pouvoir de gestion. En d’autres termes : vous pouvez transmettre tout en restant maître à bord.

Les statuts de la SCI permettent de désigner librement le gérant, quelle que soit sa part dans le capital.

Cela signifie qu’un associé minoritaire comme un parent donateur peut conserver un pouvoir de gestion très large : achat, vente, gestion des biens, décisions stratégiques.

Exemple

Vous détenez 30 % des parts, vos enfants 70 %. Si vous êtes désigné comme gérant dans les statuts, vous pouvez en fonction des statuts :

• gérer le bien immobilier (location, travaux, entretien…),
• décider de céder un bien appartenant à la SCI,
• prendre les décisions courantes, sans avoir besoin de l’accord des autres associés.

Comme vu précédemment, si vous avez transmis la nue-propriété des parts mais conservé l’usufruit, vous pouvez aussi continuer à percevoir les revenus générés par la société (loyers, dividendes…).

Ainsi, vous pouvez anticiper la transmission sans vous priver de revenus complémentaires ni des pouvoirs.

La SCI familiale est souvent évoquée pour transmettre à ses enfants. Mais elle offre également des leviers efficaces pour protéger un conjoint, un partenaire de PACS, ou même un proche non héritier (concubin, neveu, petit-enfant…).

Grâce à la souplesse des statuts, il est possible de prévoir une co-gérance entre les deux membres du couple. Ainsi, chacun est impliqué dans la gestion, ce qui facilite la continuité en cas d’accident de la vie.

Autre option : la gérance successive. Dans ce cas, le survivant devient automatiquement gérant de la SCI au décès de l’autre, sans avoir besoin d’obtenir l’accord des autres associés.

La SCI de famille peut également être utilisée pour avantager un concubin, un partenaire de PACS, voire un petit-enfant ou un neveu, tout en limitant l’impact fiscal.

Un exemple concret :

• Une société est créée avec un capital faible de 1 000 €.
• Le proche (concubin, petit-enfant, etc.) apporte 999 €, et la personne souhaitant transmettre n’apporte qu’1 €.
• Ce proche devient donc associé quasi exclusif, sans droits de succession à payer puisqu’il n’y a pas de donation mais simplement un apport au capital.

Celui qui souhaite favoriser un proche peut ensuite :

• effectuer un apport en compte courant d’associé (un prêt à la société),
• permettre à la SCI de s’endetter auprès d’une banque pour acquérir un bien immobilier.

Les loyers perçus serviront ensuite à rembourser le compte courant en franchise de taxes ainsi que le crédit bancaire.

La constitution d’une SCI de famille n’est pas difficile, elle se résume en 5 étapes :

• Rédaction des statuts : Les statuts fixent les règles de fonctionnement de la SCI (nom, objet social, associés, apports, durée…). La rédaction est libre mais certaines mentions sont obligatoires.
• Dépôt du capital social : Chaque associé apporte une somme d’argent (apport en numéraire) ou un bien (apport en nature). Le capital est déposé sur un compte bancaire au nom de la SCI. Aucun montant minimum n’est imposé, mais un capital suffisant est conseillé.
• Publication d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL) : Cette formalité permet d’informer les tiers de la création de la société. Vous recevrez une attestation de parution.
• Constitution du dossier d’immatriculation : Il regroupe plusieurs documents : statuts, formulaire de déclaration, attestation de parution, pièce d’identité du gérant, attestation de dépôt de capital, etc. Ce dossier peut être constitué seul ou avec l’aide d’un professionnel.
• Immatriculation en ligne : l’enregistrement au greffe via le site du guichet unique. Une fois validée, vous recevrez le K-bis, la « carte d’identité » officielle de votre SCI.

1. Rédaction des statuts

• Gratuit si vous le faites vous-même (modèles en ligne, mais attention aux erreurs).
• Environ 200 € via une plateforme juridique en ligne.
• Entre 1 000 et 2 500 € via un professionnel du droit (avocat, notaire, expert-comptable), pour du sur-mesure.

2. Frais administratifs

Type de frais	Montant estimé
Annonce légale	181 à 217 € HT selon le département
Déclaration des bénéficiaires effectifs	21,41 € TTC
Frais de dépôt de capital social	0 à 100 € (selon l’établissement, banque ou notaire)
Frais d’immatriculation au greffe	66,88 € TTC
Publication au BODACC	10,54 € TTC

3. Accompagnement comptable

• Si la SCI est à l’impôt sur le revenu (IR) : obligations comptables plus légères. Pas d’obligation de bilan ni de liasse fiscale : chaque associé déclare sa part des revenus dans sa déclaration annuelle de revenus. Seule exigence : tenir un Grand Livre, un simple registre listant recettes et dépenses par ordre chronologique.
• Si elle est à l’impôt sur les sociétés (IS) : obligations comptables plus lourdes (bilan, liasse fiscale, etc.).

Options de gestion comptable :

• Outils en ligne : économiques si vous êtes à l’aise avec la comptabilité.
• Expert-comptable : coût variable selon le cabinet. Comptez de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros par an.

💡Conseil : ne choisissez pas votre expert-comptable uniquement en fonction du prix. Privilégiez la compétence, la réactivité et la connaissance des enjeux fiscaux pour éviter des erreurs coûteuses.

4. Coût de l’apport

Les frais liés aux apports dans une SCI dépendent à la fois du régime fiscal choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) et du type d’apport (numéraire ou en nature).

SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)

• Apport en numéraire (somme d’argent) :
  Aucun droit d’enregistrement.
  Le capital social peut être librement fixé, sans minimum obligatoire (possibilité de monter une SCI avec 1 €).
• Apport immobilier à titre gratuit (dit « pur et simple ») : Aucun droit d’enregistrement.
• Apport immobilier à titre onéreux (par exemple, avec une prise en charge d’emprunt) : Droits d’enregistrement de 5 % de la valeur du bien.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

• Apport en numéraire :
  Aucun droit d’enregistrement également.
• Apport immobilier, qu’il soit à titre gratuit ou onéreux :
  Droits d’enregistrement de 5 % de la valeur du bien, systématiquement.

À savoir :

• Pour une SCI à l’IR comme à l’IS, la SCI paie les droits d’enregistrement.
• L’imposition de la plus-value éventuelle reste due par l’associé apporteur.

Ce qu’il faut retenir

La SCI familiale permet :

• Eviter l’indivision : La SCI de famille facilite la transmission patrimoniale en évitant l’indivision, réduit les conflits de succession et protège conjoint ou partenaire.
• Bénéficier de statuts souples: Les statuts offrent une grande liberté pour définir les règles de gestion, de transmission et de répartition des pouvoirs, adaptées à la famille.
• Optimiser sa fiscalité: La donation de parts, le démembrement (nue-propriété/usufruit) ou l’achat via endettement permettent de minimiser les droits de succession ou donation.
• Adapter le contrôle : Un associé minoritaire (ex. parent) peut rester gérant et conserver la gestion des biens, tout en transmettant des parts.
• Protéger le conjoint/partenaire : La co-gérance ou gérance successive assure une continuité de gestion.

En contrepartie, il faut prévoir :

• Des coûts de constitution : La création d’une SCI familiale implique des frais (statuts, annonce légale, immatriculation, apports), variables selon le régime fiscal (IR/IS) et l’accompagnement choisi (200 € à 2 500 €).