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Notre simulateur simple et intuitif vous aide à comparer en quelques secondes le régime micro-foncier et le régime réel.
Découvrez en un clic lequel est le plus avantageux selon vos loyers, vos charges et vos travaux.
Pour comprendre son fonctionnement en détail,
consultez notre article
.
En utilisant notre simulateur, vous pouvez comparer rapidement le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) et le régime réel (déduction des charges réelles) pour optimiser votre fiscalité.
Calculez instantanément :
- le revenu imposable,
- l’impôt sur le revenu selon votre TMI,
- les prélèvements sociaux (17,2 %),
- le revenu net après fiscalité,
- le gain CSG déductible (n+1),
- et, en cas de déficit (régime réel), l’imputation sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €) ou le report sur 10 ans.
Besoin d’aide pour comprendre vos résultats et utiliser le simulateur ? Retrouvez ci-dessous des explications claires et des exemples pour comprendre comment choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel.
La fiscalité des revenus fonciers repose sur deux régimes distincts : le micro-foncier et le régime réel.
Le premier offre une approche simplifiée, idéale pour les bailleurs percevant des loyers modestes. Le second, plus précis et plus avantageux dans certains cas, permet de déduire l’ensemble des charges réelles supportées sur un bien immobilier loué non meublé.
Avant d’utiliser le simulateur pour choisir entre les deux, il est essentiel de comprendre leur fonctionnement, leurs conditions et leurs implications fiscales.
Qu’est-ce que le micro-foncier ?
Définition et conditions d’éligibilité
Le régime micro-foncier s’adresse aux contribuables qui perçoivent des revenus fonciers bruts annuels inférieurs ou égaux à 15 000 €, tous biens confondus et pour l’ensemble du foyer fiscal.
Autrement dit, si vos loyers non meublés (maisons, appartements, parkings, terrains, revenus de parts de SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés, etc.) ne dépassent pas ce seuil, vous relevez automatiquement du micro-foncier, sauf si vous choisissez volontairement d’opter pour le régime réel.
💡Bon à savoir
Le plafond de 15 000 € s’apprécie chaque année civile, même si la location n’a pas couvert toute l’année. Si vos loyers dépassent ce seuil une année, vous basculez automatiquement au régime réel pour cette année-là.
Le calcul du revenu imposable en micro-foncier
Le principe du micro-foncier est simple : vous déclarez le montant total des loyers perçus (recettes brutes) dans la case prévue à cet effet sur votre déclaration de revenus, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %.
Cet abattement est censé couvrir l’ensemble des charges liées au bien : frais d’entretien, gestion, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.
Ainsi, aucune autre déduction n’est possible. L’administration, via ce régime, considère que vos charges représentent en moyenne 30 % de vos revenus locatifs.
Exemple :
Vous percevez 10 000 € de loyers dans l’année.
L’administration fiscale applique un abattement de 30 %, soit 3 000 €.
Vous serez donc imposé sur 7 000 €, soumis à votre taux marginal d’imposition + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Le micro-foncier séduit par sa simplicité : aucune déclaration annexe (formulaire 2044) n’est à remplir, et la gestion comptable est quasi inexistante.
En revanche, il devient moins avantageux dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers.
Les avantages et inconvénients du micro-foncier
Avantages :
- Formalités administratives très réduites.
- Pas de calculs complexes : l’abattement est automatique.
- Pas besoin de justificatifs à fournir pour justifier de frais.
Limites :
- Impossibilité de déduire les charges réelles (notamment les travaux, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière).
- Aucun déficit foncier ne peut être constaté.
Le micro-foncier est donc adapté aux petits bailleurs ou aux biens anciens peu coûteux à entretenir, mais rarement optimal lorsque des travaux ou des emprunts sont en jeu.
Qu’est-ce que le régime réel ?
Principe général
Le régime réel est le mode d’imposition de droit commun pour tous les bailleurs dont les revenus dépassent 15 000 €, ou pour ceux qui choisissent volontairement ce régime afin de déduire leurs charges réelles.
Dans ce cadre fiscal, le revenu foncier imposable correspond à la différence entre les loyers encaissés et les charges effectivement payées durant l’année.
Autrement dit, le fisc ne tient compte que des recettes encaissées, même si elles concernent des loyers d’années antérieures, et des dépenses réellement acquittées, même si elles portent sur des travaux réalisés plus tôt.
Les charges déductibles au régime réel
Le régime réel offre la possibilité de déduire une large gamme de frais engagés pour la gestion et la conservation du bien loué :
- Dépenses d’entretien et de réparation (ravalement, remplacement de chaudière, toiture, etc.) ;
- Dépenses d’amélioration pour rendre le logement plus confortable (installation d’une cuisine ou d’une salle de bains moderne, mise aux normes énergétiques) ;
- Charges de copropriété non récupérées sur le locataire ;
- Taxe foncière et autres impositions liées au bien ;
- Primes d’assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés) ;
- Frais de gestion et d’administration (honoraires d’agence, expert-comptable) ;
- Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la construction ou la rénovation du bien.
⚠️ Attention
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles, même s’ils visent à augmenter la valeur locative du bien.
Durée d’engagement : 3 ans minimum
L’option pour le régime réel est valable pendant 3 ans et irrévocable durant cette période.
Elle se renouvelle ensuite tacitement chaque année, sauf dénonciation expresse du contribuable souhaitant revenir au micro-foncier (à condition d’en remplir les critères).
Le traitement des déficits fonciers
Lorsque les charges déductibles excèdent les loyers perçus, un déficit foncier peut se former.
Ce déficit est réparti en deux parts :
- La part provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an.
- Le reliquat (y compris la part correspondant aux intérêts d’emprunt) peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour bénéficier de cette imputation, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle où l’imputation a été réalisée.
Sinon, l’administration peut remettre en cause l’avantage fiscal obtenu.
Exemple :
En 2025, un contribuable perçoit 12 000 € de loyers issus d’un logement loué nu.
Il supporte 20 000 € de travaux et de frais de gestion, ainsi que 3 000 € d’intérêts d’emprunt.
• Le revenu brut de 12 000 € compense d’abord les intérêts d’emprunt (3 000 €).
• Le solde restant, soit 9 000 €, est ensuite absorbé par les autres charges (20 000 €).
• Le déficit total ressort donc à 11 000 €, provenant exclusivement des dépenses autres que les intérêts d’emprunt.
• Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € pour l’année 2025.
• Le solde de 300 € (au-delà de ce plafond) sera reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ce mécanisme de déficit foncier rend le régime réel particulièrement intéressant pour les investisseurs réalisant des travaux ou finançant leurs biens à crédit.
En résumé : micro-foncier ou régime réel ?
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de revenus | ≤ 15 000 € | Aucun plafond |
| Calcul du revenu imposable | Loyers – abattement forfaitaire de 30 % | Loyers – charges réelles effectivement payées |
| Déduction des travaux et intérêts | Non | Oui (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.) |
| Possibilité de déficit foncier | Non | Oui (jusqu’à 10 700 € imputables sur le revenu global, surplus reportable sur 10 ans) |
| Formalités déclaratives | Simples : le revenu brut foncier est déclaré directement sur le formulaire n° 2042 | Complètes : le calcul détaillé du revenu net foncier est déclaré sur le formulaire n° 2044 (ou 2044 spéciale), annexé à la déclaration n° 2042 |
| Souplesse | Automatique, sans engagement | Option volontaire valable 3 ans, reconductible tacitement |
💡Conseil d’expert
Le micro-foncier est plus avantageux pour les propriétaires dont les charges sont limitées (moins de 30 % des loyers).
En revanche, si vous financez votre bien à crédit, réalisez des travaux ou supportez des charges élevées, le régime réel sera préférable.
Le simulateur en haut de page vous aide à visualiser, en quelques secondes, lequel des deux régimes maximise votre rentabilité nette.
Comment fonctionne le simulateur micro-foncier vs régime réel ?
Ce simulateur de revenus fonciers vous permet de comparer les deux régimes fiscaux applicables à vos loyers :
- le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, réservé aux locations dont les loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €) ;
- et le régime réel (déduction des charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion, etc.).
Le but est de vous aider à déterminer quel régime vous fera payer le moins d’impôts en fonction de votre situation.
Comment utiliser le calculateur ?
- Saisissez vos revenus locatifs annuels bruts (loyers perçus hors charges récupérables).
- Choisissez votre tranche marginale d’imposition à l’impôt sur le revenu (TMI) dans le menu déroulant.
- Renseignez vos charges déductibles (valables uniquement pour le régime réel) :
- Intérêts d’emprunt : la partie annuelle payée à votre banque.
- Autres charges : réparations, entretien, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion, copropriété, etc.
- Cliquez sur « Calculer ».
Que vous montre le simulateur ?
- Un graphique en barres compare visuellement le revenu net global des deux régimes.
- Une recommandation automatique vous indique le régime le plus avantageux avec le gain chiffré.
- Si vos loyers dépassent 15 000 €, un message vous informe que seul le régime réel s’applique.
Si vos charges dépassent vos loyers, le simulateur calcule automatiquement le déficit foncier :
- Jusqu’à 10 700 € peuvent être imputés sur votre revenu global (réduction d’assiette d’imposition immédiate).
- Le reste (intérêts + excédent de charges) est reportable sur 10 ans sur vos futurs revenus fonciers. Un encadré dédié détaille ces montants pour vous aider à anticiper votre fiscalité.
Ce qu’il faut retenir
- Le micro-foncier s’applique automatiquement si vos loyers annuels n’excèdent pas 15 000 €. Il offre un abattement forfaitaire de 30 %, mais aucune déduction réelle n’est possible.
- Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges (travaux, intérêts, taxe foncière…), au prix de formalités plus lourdes et d’un engagement de 3 ans.
- En cas de déficit foncier, jusqu’à 10 700 € peuvent être imputés sur le revenu global, le reste étant reportable sur 10 ans.
- Le micro-foncier convient aux bailleurs avec peu de charges ; le régime réel devient plus avantageux lorsque les dépenses dépassent 30 % des loyers perçus.
- Le simulateur micro-foncier vs régime réel vous aide à identifier rapidement le régime le plus intéressant selon votre situation.
Maintenant que vous savez quel régime est le plus avantageux pour une location nue, il peut être judicieux de comparer le régime des revenus fonciers à celui de la location meublée pour affiner votre stratégie fiscale.
